Oui, vous devez vous soumettre à l’obligation d’être représenté par un avocat pour participer à une vente aux enchères immobilière. L’article R 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que :
« Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie ».
Il ajoute que l’avocat ne peut être porteur que d’un seul mandat, ce qui signifie que l’avocat ne pourra enchérir sur un même bien que pour une seule personne.
Quelles sont les recommandations et démarches préalables à effectuer avant de se porter acquéreur ?
Avant de constituer votre dossier, il est conseillé d’effectuer quelques démarches
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Vous rendre à la visite du bien
Celle-ci est assurée par un huissier de Justice en général dans les 15 jours précédant la vente. Il s’agit d’une visite d’une heure. La date de la visite est indiquée sur l’affiche de vente. Il est inutile de vous inscrire et vous pouvez sans problème, en cas d’empêchement, demander une personne de confiance d’y aller à votre place. L’intérêt étant de constater l’état du bien, l’ampleur des travaux éventuels, de voir si le bien est occupé ou libre.
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Consulter le Cahier des conditions de la vente
A disposition, sur rendez-vous, au Cabinet de l’avocat poursuivant la vente aux enchères immobilières ou bien directement au greffe du Tribunal Judiciaire (A l’accueil), ce document regroupe toutes les informations relatives au bien (les diagnostics techniques, le PV descriptif et photo du bien, l’origine de propriété etc…).
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Solliciter auprès de votre banque un chèque de banque
Obligatoire pour être représenté lors de l’audience, il doit être de 10 % du montant de la mise à prix, avec un minimum de 3 000,00 € et être libellé à l’ordre de M. Le Bâtonnier des avocats de MARSEILLE par exemple si votre vente aux enchères est à Marseille.
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Contacter votre banquier pour connaitre vos possibilités d’emprunt.
En effet, le retard de paiement ou la défaillance dans le paiement des sommes dues aura des conséquences financières, mais j’y reviendrai plus tard.
Quels sont les documents à remettre à votre avocat en vue de l’audience d’adjudication ?
Vous remettrez à votre avocat en droit immobilier, le jour du rendez-vous et au plus tard avant l’audience, les documents suivants :
- Un pouvoir dûment rempli, daté et signé:
Préétabli par l’avocat avec la désignation complète du bien, la date et l’heure de l’audience, le montant de la mise à prix etc…vous devrez indiquer l’identité complète de l’adjudicataire, (que vous envisagiez d’acheter seul, en qualité de personne physique ou par le biais d’une SCI)
Il est opportun de joindre au pouvoir, la copie de votre CNI ou bien l’extrait K BIS, si vous achetez par le biais d’une société.
- Une attestation sur l’honneur (Article R 322-41-1 du Code des procédures civiles d’exécution),
Obligatoire depuis le 1er septembre 2019, vous devrez attester que vous ne faites l’objet d’aucune condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article 322-7-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
- Un Chèque de banque d’un montant de 10 % de la mise à prix (avec un minimum de 3 000 €) ou bien une caution bancaire irrévocable
Quels sont les frais à prévoir en plus du prix d’adjudication (de vente) ?
En sus du prix de vente, l’adjudicataire devra supporter des frais variables et des frais fixes :
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Frais fixes:
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- – Frais de procédure, taxés par le Tribunal le jour de l’audience. Il s’agit de tous les frais avancés par le Créancier pour parvenir à la vente aux enchères du bien : frais d’huissier, frais d’affichage, frais de diagnostics etc… Ces frais diffèrent d’un bien à un autre, c’est pourquoi votre avocat en doit immobilier en sollicitera le montant auprès de l’avocat poursuivant la vente.
- – Emolument (publication du Jugement d’adjudication) : 484,62 € TTC
- – Emolument (radiation des hypothèques) : 415,39 € TTC
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Frais variables (calculés en fonction du prix de vente) :
- – Emoluments de vente : Il s’agit d’une somme calculée sur le prix de vente et revenant pour ¾ à l’avocat poursuivant la vente et pour ¼ à l’avocat adjudicataire
- – Droits d’enregistrement : Il s’agit des droits d’enregistrement auprès du TRESOR PUBLIC
Votre avocat sera à même de vous calculer le montant de ces sommes dès lors que vous lui aurez indiqué le prix maximum de votre enchère.
A quelle date la vente devient-elle définitive ?
Si vous remportez l’enchère, il conviendra d’attendre l’issu de ce délai et à défaut de surenchère, la vente sera définitive.
ATTENTION, vous serez réputé acquéreur à compter de la date d’adjudication.
A ce titre, par exemple vous serez redevable des charges de copropriété à compter de cette date.
Quels sont les risques encourus par l’adjudicataire en cas de défaillance dans le paiement des sommes dues ?
En cas de défaillance dans le règlement des sommes dues, le montant garanti par le chèque de banque sera consigné entre les mains du Bâtonnier et acquis au créancier poursuivant la vente. Vous perdrez donc cette somme.
En cas de retard dans le paiement du prix (délai de 2 mois en cas d’adjudication sur saisie immobilière à compter de l’adjudication), le prix de vente portera intérêt au taux légal applicable rétroactivement à compter de la vente.
Vous l’aurez compris, il est obligatoire mais également nécessaire de se faire accompagner lors d’une vente aux enchères immobilière. Avant de vous lancer dans un tel projet, soyez bien certain d’avoir les fonds en votre possession et assurez-vous de la qualité du bien que vous désirez acquérir. Si vous avez la moindre question complémentaire en droit immobilier n’hésitez pas à me contacter.
