L’achat d’un bien immobilier peut parfois être entaché par de mauvaises surprises, découvertes seulement une fois la vente actée. L’acquéreur qui découvre un défaut jusqu’alors invisible dispose du droit de demander l’annulation de la vente immobilière. Pour cela, la dissimulation intentionnelle, le mensonge ou toutes autres formes de manœuvres dolosives doivent pouvoir être prouvées. Précisions juridiques avec Maître Oriane Lobbens, avocate spécialiste du droit immobilier.
Qu’est-ce que le dol immobilier ?
Le dol immobilier doit être bien distingué du vice caché. Le vice caché est un défaut dont le vendeur n’avait pas connaissance au moment de la mise en vente du bien. En revanche, le dol immobilier est avéré lorsque le vendeur avait non seulement connaissance du défaut, mais qu’il l’a intentionnellement caché au futur acquéreur, afin de vendre son bien.
L’article 1137 du Code civil précise que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants, d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». On parle de dol juridique dès lors qu’il y a tromperie. Une malfaçon ou un défaut de construction dissimulé de façon volontaire ou dont la mention est délibérément omise peut tout à fait constituer un motif d’annulation de vente immobilière pour tromperie.
Quels recours pour l’acheteur et quels risques pour le vendeur ?
Le vendeur dont la mauvaise foi est avérée s’expose à une attaque en justice. L’acquéreur dispose d’un délai allant jusqu’à 5 ans après la découverte du dol pour engager une action en justice. Le dol ne se présume pas, il doit obligatoirement être prouvé, et la charge de la preuve repose sur celui qui demande la nullité de l’acte. L’article 1353 du Code civil stipule que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
Une procédure pour dol de vente immobilière nécessite au préalable une expertise juridique. Se faire accompagner par un avocat en droit immobilier permet de déterminer l’ampleur des troubles, leur caractère caché ou non, et surtout déterminer la connaissance de ces troubles par le vendre avant la transaction. Le vendeur sera alors tenu de restituer l’ensemble de la somme perçue et peut se voir obligé de verser des dommages et intérêts. Cela peut même aller jusqu’à l’annulation de la vente immobilière.
Exemples de dol immobilier
Le dol immobilier peut concerner le bien, mais aussi son environnement proche. Il peut également prendre plusieurs formes, notamment la dissimulation, la réticence, le mensonge ou la publicité trompeuse. Observons quelques exemples de dol immobilier qui constituent un motif d’annulation de vente immobilière :
– La présence d’une boîte de nuit au sous-sol d’un immeuble, produisant des nuisances sonores et dont les acquéreurs n’avaient pas été informés. Cela constitue un motif d’annulation de vente immobilière.
– La construction future d’une rocade à proximité de l’habitation, cachée volontairement par les vendeurs et dont on est sûr qu’ils avaient connaissance, puisqu’ils faisaient partie d’un comité d’opposants à sa construction. Les acquéreurs ont ainsi obtenu l’annulation de la vente immobilière.
– Le projet d’installation d’une ligne à haute tension à proximité du bien dont n’ont pas été informés les acquéreurs
– Le recouvrement d’un mur par du lambris ou de la peinture, cachant en réalité des fissures, des infiltrations d’eau ou de la moisissure constitue une dissimulation intentionnelle et donc un motif sérieux d’annuler une vente immobilière.
Avocate spécialisée en droit immobilier, Maître Oriane LOBBENS vous assiste et vous conseille en cas de dol de vente immobilière. Que vous ayez fait l’acquisition d’un bien comportant des défauts cachés, ou que vous ayez vendu votre bien en omettant certaines informations, Maître LOBBENS étudiera avec patience et précision l’ensemble de votre dossier, afin de vous proposer la meilleure solution de recours. N’hésitez pas à prendre contact avec Maître LOBBENS pour vous faire accompagner.
