Procédure de saisie immobilière, Votre avocat à Marseille
Maître Oriane LOBBENS exerce ses fonctions d’avocate depuis 2011. Elle a été en charge de nombreuses procédures de saisie immobilière initiées à la requête de banque ou bien de syndic de copropriété et dispose d’une expertise très forte en matière de droit des procédures d’exécution.
De la rédaction du Commandement de payer valant saisie immobilière jusqu’à la procédure de distribution du prix de vente, Maître LOBBENS saura vous accompagner et vous faire bénéficier de son expérience que vous soyez créancier poursuivant ou débiteur saisi.
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Procédure de saisie immobilière : Les Etapes
Que vous soyez le créancier qui souhaite engager une procédure de saisie immobilière ou le débiteur qui s’interroge sur comment éviter la saisie, il est vous sera utile de connaître les différentes étapes de la procédure juridique puis, une consultation avec Maître LOBBENS, avocate spécialisée dans les mesures d’exécution forcée à Marseille vous permettra de bénéficier, selon votre position, de conseils adaptés à votre situation financière ou d’un accompagnement dans le choix des mesures à exécuter.
Les étapes d’une procédure de saisie immobilière
Le commandement de payer valant saisie immobilière
L’assignation à comparaître à l’audience d’orientation
La visite de l’hussier
L’audience d’orientation
La vente amiable
La vente forcée (vente aux enchères ou vente par adjudication)
Le commandement de payer
Lorsqu’une personne est redevable d’une somme d’argent (le débiteur) et qu’il est propriétaire d’un bien immobilier, son créancier peut engager une procédure de saisie immobilière à l’encontre du bien.
L’objectif poursuivi par le créancier est de parvenir à la vente aux enchères du bien immobilier et de récupérer la somme due sur le prix de vente de ce dernier.
Toutefois, cette procédure est strictement encadrée par la loi.
En premier lieu, la validité de la procédure de saisie immobilière est conditionnée à celle du commandement de payer valant saisie immobilière.
Il s’agit du premier acte de la procédure que le créancier fait signifier au débiteur par un huissier de justice.
Par cet acte, il lui fait commandement d’avoir à payer la somme due dans un délai de 8 jours.
A défaut de règlement, le créancier fera publier le commandement au bureau des hypothèques compétent.
Le commandement de payer valant saisie immobilière doit respecter certaines formalités prescrites à peine de nullité.
Ainsi, dès lors qu’un élément laisse à penser que le commandement de payer valant saisie immobilière n’est pas régulier, il y a lieu de le contester devant le juge car, le cas échéant, dans la mesure où le commandement est irrégulier, la procédure est nulle dans son intégralité.
Dans un délai de 2 mois à compter de cette publication, le créancier (poursuivant la vente) fera délivrer au débiteur une assignation à comparaître à l’audience d’orientation.
Assignation à comparaître
Visite de l’Huissier
Dans les 2 mois de la publication du commandement de payer aux hypothèques, le créancier doit faire assigner le débiteur à comparaître à une audience d’orientation.
C’est le Juge de l’exécution en matière de saisie immobilière qui est compétent en la matière.
Le Tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation géographique de l’immeuble saisi.
L’assignation doit comporter plusieurs mentions obligatoires à peine de nullité de la procédure.
Elle mentionne en outre la date et l’heure de l’audience ainsi que l’adresse du Tribunal.
Dès lors que le débiteur ne s’acquitte pas de sa dette dans le délai de 8 jours à compter de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, le créancier mandatera un huissier de justice aux fins de dresser un procès verbal descriptif des lieux.
L’huissier pénètrera (accompagné si besoin d’un serrurier) dans le logement afin de prendre des photos du bien, et de procéder à son descriptif.
L’huissier sera accompagné d’un ou plusieurs diagnostiqueurs chargés de procéder aux diagnostics techniques obligatoires (amiante, mesurage, etc…).
A l’issue de la visite de l’huissier, ce dernier remettra au créancier un procès verbal descriptif du bien.
Audience d’orientation
L’audience d’orientation se déroule devant le Tribunal de Grande Instance de la situation géographique du bien objet de la procédure de saisie.
C’est le juge de l’exécution en matière de saisie immobilière qui est compétent en la matière.
Cette audience est fondamentale car c’est lors de cette dernière que vous pourrez élever toutes contestations relatives au bienfondé des poursuites et ainsi tenter de stopper la procédure.
Il est donc très important de vous rapprocher de votre avocat dès réception de l’assignation.
Votre avocat examinera la validité de la procédure, et soulèvera les nullités éventuelles.
Il pourra également solliciter des délais de paiement de la dette, si l’examen de votre dossier le permet.
Il pourra également solliciter du Juge l’autorisation de vendre votre bien à l’amiable, sous certaines conditions.
A l’issu de cette audience, le Juge de l’exécution, après examen du dossier, décidera :
- D’ordonner la vente aux enchères (ou vente forcée ou adjudication) du bien
- Ou autorisera la vente amiable du bien
Il rendra un jugement d’orientation.
FAQ Saisie immobilière
Saisie immobilière et vente forcée, quelle procédure ?
Lorsque le juge ordonne la vente forcée du bien, il rend un jugement d’orientation ordonnant la vente forcée du bien.
Le jugement d’orientation peut être frappé d’appel dans le délai de 15 jours à compter de sa signification par un huissier de Justice.
Il est donc important de surveiller cette signification car le délai d’appel est court et vous devrez rapidement discuter avec votre avocat de l’opportunité de faire appel du jugement.
Le Jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée du bien indique l’heure et la date de l’audience d’adjudication.
Il autorise un huissier de justice à faire visiter le bien pendant une durée d’une heure dans les 15 jours précédent la vente.
Il fixe le montant de la mise à prix et prévoit les modalités de publicité légales afin d’informer les tiers de la vente à venir.
Entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication, l’avocat poursuivant la vente (l’avocat du créancier) doit rédiger un avis destiné à informer de potentiels acheteurs de la vente forcée de votre bien.
L’avocat déposera cet avis au greffe du Juge de l’exécution pour qu’il soit affiché dans les locaux de la juridiction et fera procéder à sa publication dans un journal d’annonces légales.
Un avis simplifié sera également affiché à l’entrée ou aux limites du bien saisi et sera publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale.
L’avis indique notamment le lieu où peut être consulté le cahier des conditions de vente.
Le jour de l’audience d’adjudication, qui est une audience publique, l’avocat poursuivant tiendra les réquisitions de vente.
La représentation des enchérisseurs par un avocat est obligatoire. (Cf onglet « vente aux enchères).
L’avocat doit être inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie.
Le juge commence par rappeler que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par le jugement d’orientation.
Les enchères sont arrêtées lorsque 1 minute et 30 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.
La dernière enchère emporte adjudication. L’avocat du dernier enchérisseur établira une déclaration d’adjudicataire qu’il déposera au greffier, avant l’issue de l’audience.
Le délai de surenchère est de 10 jours à compter de l’audience d’adjudication (Cf onglet « surenchère »).
Saisie immobilière et vente amiable, quelle procédure ?
L’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution prévoit que :
« Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».
La vente amiable n’est autorisée par le Juge que sous certaines conditions.
A l’appui de sa demande de vente amiable, le débiteur devra faire la preuve des démarches entreprises dans le but de trouver un acquéreur.
Une évaluation de la valeur du bien permettra au juge de l’exécution de s’assurer que la vente peut conclue dans des conditions satisfaisantes et à un prix suffisant pour désintéresser le créancier poursuivant.
L’autorisation de vendre à l’amiable nécessite :
- La preuve de démarches actives de la part du débiteur, telles que la remise de mandats de vente à des agences immobilières ou la parution d’annonce de mise en vente
- La conclusion d’un compromis de vente.
L’article R. 322-21 du code des Procédures civiles d’exécution précise que :
« Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ».
En outre, « Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. À cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. ».
Cette vente, bien qu’amiable est strictement encadrée par les conditions posées par le juge de l’exécution.
L’intervention du juge se poursuit jusqu’à l’audience de rappel et le juge de l’exécution vérifie que les conditions qu’il avait posées dans son jugement ont été respectées et que le prix a bien été consigné ; c’est alors seulement qu’il constatera la vente.
Prendre RDV
Quel est le coût d’une procédure de saisie immobilière ?
Une procédure de saisie immobilière coûte en moyenne 3 000 € HT, soit 3 600 € TTC au titre des honoraires d’avocat.
Le créancier poursuivant la vente doit également avancer les frais de procédure (frais d’huissier, diagnostics, publicités légales…). Ces frais sont ensuite « taxés » par le Juge à l’audience d’adjudication et remboursé par l’adjudicataire, c’est-à-dire la personne qui a remporté l’enchère
Différence entre l’huissier et l’avocat dans le cas d’une saisie immobilière ?
L’huissier de justice délivre les actes au débiteur et aux créanciers éventuels (commandement, assignation, jugement d’orientation …)
Il effectue la visite du bien et établie le PV descriptif du bien. Avant la vente il assure la visite du bien aux personnes intéressées et dresse un PV de visite.
L’avocat lui est chargé de réunir l’ensemble des documents nécessaires à la procédure, rédige l’ensemble des actes de procédure, établi et notifie ses conclusions, représente les intérêts débiteur ou du créancier devant le Tribunal.